t dans l’immobilier commercial, est assez complexe. Il diffère de l’immobilier résidentiel. Par exemple les prix se calculent d’une autre manière, tout dépend de l’activité choisie pour le commerce, de son emplacement mais aussi de la ville où ce local va ouvrir ses portes. Les loyers sont plus importants pour un même prix d’achat.

• COMMENT CHOISIR SES BIENS POUR L’IMMOBILIER COMMERCIAL?

Des conseils en immobilier commercial: voici les facteurs pour bien investir :

• l’emplacement

Plus les locaux sont situés dans les grandes artères commerciales, plus leur rendement  sera important ce qui rendra plus facile leur vente ou leur location. De ce fait, les locaux ensoleillés se vendent plus chers et sont, donc, les plus recherchés.

La première démarche est de bien en choisir le site. Un bon emplacement sera fructueux pour le locataire mais aussi pour le propriétaire: un excellent chiffre d’affaires impliquera un paiement de loyer assuré.

• Vide ou occupé?

Un autre dilemme est de savoir si acheter le local vide ou occupé. L’avantage d’un local occupé est que l’activité fonctionne déjà. En outre, si le chiffre d’affaires est bon, c’est que l’emplacement l’est également. Pas de soucis pour trouver un locataire puisqu’il est installé et encore moins pour le versement du loyer.

Tout ceci se transforme en questions pour l’investissement dans les locaux vides.

• Type de bail

Les baux commerciaux ont normalement une durée de 9 ans, en trois périodes de trois ans, ce qui assure une location de longue durée.

De plus, en cas de non-paiement, il existe des dispositifs légaux pour résoudre le problème, le bailleur peut donc récupérer son local par ordonnance judiciaire.

Le locataire et le bailleur peuvent rédiger le contrat en toute liberté puique celui-ci est assez flexible. Cette flexibilité leur permet de préciser qui prendra en charge les taxes, les impôts, les frais d’entretien et les éventuels travaux.

• Bien étudier sa fiscalité

Pour que l’investissement dans l’immobilier commercial soit rentable, il faut optimiser la fiscalité et essayer de baisser la base imposable. En effet, plus les revenus sont élevés, plus les prélèvements d’impôts vont être lourds. La rentabilité de l’investissement peut, alors, se voir considérablement diminuer  Il est donc nécessaire d’étudier une stratégie d’optimisation.

Deux choix sont offerts:

• Investir à l’impôt sur le revenu (IR)

Pour ce type d’investissement, l’important est de savoir s’il y a une idée de revente, auquel cas il sera plus rentable à très long terme. Dans le cas contraire (pas de revente), la pression fiscale sera 4 fois plus importante que l’impôt sur les sociétés au bout de 15 ans.

• Investir en Impôt sur les sociétés (IS)

C’est la meilleure solution pour protéger les investisseurs sur les tranches d’impôts élevées à 38% contre 75% pour l’IR. L’investissement en IR est à l’origine d’un épargne avantageux. En contre partie, même en l’absence de plus-value, la revente est très onéreuse.

• Choisir le type de société adéquat

Si l’investissement se fait avec un ou plusieurs associés, le dilemme sera le choix de la société.

La SCS (Société en Commandite Simple) permet d’investir en immobilier commercial, en prenant des parts dans son capital mais sans avoir les soucis mentionnés ci-dessus. Tout est fait par un expert et elle garantit 5% de rendement ou plus, par an.  Le rachat des titres peut être sollicité dès la deuxième année et c’est à ce moment qu’intervient la fiscalité pas avant.

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est surtout consacrée à l’investissement dans les bureaux et commerces. Elle acquiert des actifs immobiliers et en gère la location. Les montants investis sont modulables et les loyers prennent la forme de dividendes. La rentabilité est considérable mais elle n’offre pas de réduction d’impôt. C’est un placement financier sûr mais rentable à long terme.

• QUE FAUT-IL RETENIR?

L’investissement dans l’immobilier commercial est une option qui s’offre aux épargnants au détriment de l’immobilier résidentiel. Il est plus rentable, plus avantageux et moins risqué. Pour mener à bien ce type d’investissement, vû qu’il est assez complexe, le mieux est de se laisser guider par des professionnels de l’immobilier.